Nel quadro dello European Affordable Housing Plan, la Commissione europea ha presentato la proposta di regolamento Affordable Housing Act.
L’iniziativa offre una cornice giuridica uniforme a Stati ed enti locali per intervenire nelle aree dove il mercato immobiliare è in sofferenza, bilanciando la tutela dell’accessibilità abitativa con le regole del mercato unico.
Come si individua un’area sotto stress abitativo?
I Comuni e le autorità locali possono applicare misure regolatorie solo in perimetri circoscritti (quartieri, comuni o aree metropolitane) qualificati come “zone sotto stress abitativo”.
La qualifica si basa sull’indicatore price-to-income ratio (rapporto tra prezzo medio di una casa e reddito disponibile pro capite):
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Soglia base: rapporto pari o superiore a 8 (il costo dell’immobile equivale ad almeno 8 anni di reddito), unito a un trend di crescita nel decennio precedente e a un peggioramento previsto nei 3 anni successivi.
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Soglia critica: quando il rapporto raggiunge o supera quota 10, lo stress abitativo è presunto e non serve dimostrare l’aumento nel decennio precedente.
Limiti agli affitti brevi
Per introdurre restrizioni alle locazioni brevi è necessario dimostrare che l’attività ha impattato negativamente sul mercato residenziale per almeno 3 anni. Le limitazioni si applicano solo alle gestioni di natura commerciale o professionale. Rimane sempre tutelata la prima casa: le restrizioni non possono mai colpire l’abitazione principale dell’host. Inoltre, le amministrazioni dovranno prima sfruttare i dati e i sistemi di registrazione del Regolamento UE 2024/1028.
Seconde case e immobili sfitti
Interventi sulla limitazione dell’acquisto o dell’uso di seconde/terze case non destinate a residenza principale richiedono un comprovato impatto negativo triennale sull’offerta locale. Nel contrasto agli immobili inutilizzati, la norma impone di tutelare le sfittezze giustificate da motivi personali o giuridici (studio, lavoro, salute, successioni pendenti, inabitabilità).
Durata, proporzionalità e tutele
Ogni intervento regolatorio deve rispettare criteri stringenti:
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Durata massima: le misure possono durare al massimo 5 anni, rinnovabili solo previa nuova verifica dei requisiti.
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Nessuna retroattività: le restrizioni di acquisto valgono solo per i beni compravenduti dopo l’entrata in vigore della misura.
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Proporzionalità: l’ente deve dimostrare l’assenza di alternative meno restrittive (es. incentivi fiscali o tetti quantitativi) e garantire la ricorribilità per via giudiziaria.
Semplificazioni e sviluppo dell’offerta
Il Regolamento rimuove l’obbligo di notifica preventiva per le amministrazioni (ex Direttiva Servizi), riducendo il contenzioso con le piattaforme online. È affiancato da una Raccomandazione per l’aumento dell’offerta che sollecita i governi a velocizzare le autorizzazioni urbanistiche, promuovere il recupero dell’edificato esistente e realizzare Housing Acceleration Plans per incrementare l’edilizia sociale.
Iter e prossimi passaggi
Il testo (con base giuridica art. 114 TFUE) segue la procedura legislativa ordinaria e dovrà essere esaminato ed approvato dal Parlamento europeo e dal Consiglio.
Una volta pubblicato in Gazzetta Ufficiale UE, entrerà in vigore dopo 20 giorni, diventando direttamente applicabile in tutti gli Stati membri senza necessità di recepire norme nazionali.
Approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti sui temi trattati, è possibile consultare le Q&A ufficiali a questo link: https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/en/qanda_26_1793
Maggiori dettagli e approfondimenti sono reperibili visitando la pagina ufficiale al link: https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan/affordable-housing-act_en
Si allega il documento ufficiale ‘New EU rules to help local authorities tackle the housing crisis’, contenente tutti i link utili.
